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媒体专访 | 章华:应对当前形势,房企必须做对四件事

发布时间:2020/08/28来源:本站原创阅读:14

【摘要】5月18日,国内权威媒体《中国房地产报》及其项下新媒体中房网、官产学研资源平台中房智库联袂发表了对ag亚美长城董事长章华先生的专访。

5月18日,国内权威媒体《中国房地产报》及其项下新媒体中房网、官产学研资源平台中房智库联袂发表了对ag亚美长城董事长章华先生的专访。

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稳定和“房住不炒”是大局


Q:关于国际疫情走势及对国内宏观经济的影响,你作何判断?


章华:受疫情冲击,我国一季度GDP负增长6.8%,创下历史最低。经济内忧外患,国际政治格局非常复杂,也会影响到国际交往、外贸进出口,市场悲观情绪比较重。


虽然我国疫情目前得到了有效控制,但还有非洲、南美洲的发展中国家以及印度、俄罗斯两个人口大国的疫情形势不容乐观。


在这样充满不确定性的局面下,疫情对经济的影响需要保持观察,我国全年GDP增速也有很大的不确定性。


我看到一些媒体报道,说我国今年GDP增速有望不设具体硬性数字指标,我觉得这是一种科学和客观的态度。


不管外界(其他国家)经济增长怎么样,在每一个时间段,我们都要尽最大努力做好自己。


Q:疫情发生后,有一些专家呼吁,只有靠房地产才能真正拉动经济,应适当放松过于严苛的调控政策。你认为目前高层对于房地产调控是什么态度?


章华:其实对房地产行业国家定调已经比较明确。十九大以来,全国两会、政治局会议等重要会议传递出的就是求稳——“稳地价,稳房价,稳预期”,“房住不炒”,这是决策层坚定的思路,会影响今后很多年房地产市场的走势。


2019年我国商品房销售额突破15万亿元,销售面积超17亿平方米,这是一个“标杆”。调控求稳,是在每年十几万亿元销售额的前提下提出来的。


以这个量为基准,未来逐年减少应该会变成一种常态,大约用10年左右的时间,控制到每年销售额12万亿元左右,我认为这符合市场的大势,也符合国家调控的整体预期。


Q:虽然中央明确“房住不炒”,但也明确地方可以“因城施策”。疫情下多地楼市放松政策出现“一日游”,显示地方依靠房地产拉动经济的冲动仍然比较大。你认为房地产调控政策是否还有完善的空间?


章华:从中央的定调来看,“三稳”“房住不炒”已经成为定局,但执行起来在层层传递过程中,社会有社会的解读,企业有企业的解读,各级政府有各级政府的解读。如果能有一个明确的指导标准会更好。


前段时间有政府机构线上征求意见,我也表达了这样的观点。如果我们进入一个量化的调控阶段会更好,让全社会知道这个量化的数字标准,比如地价和房价的升降幅度,让大家都有一个明确的预期,否则大家都在猜。


过去的两个月,有些城市又出现了新地王,有些房企是带着比较高的预期拍的,其实这说明大家对于市场的判断是混乱的。


对于新时代的地王,我是比较担心的。回头看2016年的地王,已经有一部分因为拿地价格高而吃了亏,比如南京和成都的某些项目。


总想挣短期机会的钱

就会丧失长期思考


Q:当前房企策略确实出现了分化,大部分房企拿地谨慎,但也有部分房企为了冲千亿或者在排名上再上一个台阶,拿地态度激进。对于这样的房企你怎么看?


章华:过去,房企之所以发展如此迅猛,是基于对金融的依赖过于严重,房企资产负债率普遍在80%以上,甚至有的超过90%。如果房企高层特别是房企的掌舵人认为这种状态会持续,是会栽跟头的。


房地产行业进入了去杠杆阶段,房企一定要习惯管理好自己的欲望,不要把规模当作唯一指标,而是要把内在质量提升上来,内在质量决定企业能生存多久。


有些成长特别快的房企,为了求规模虽然过了千亿,但最后看内在质量与规模发展不匹配。房企销售榜单中的权益销售金额普遍在其全口径销售金额的40%——70%之间,百强房企的真实销售额平均要打6折。


可能某一时间段有超车机会,但这种机会就是“机会主义”。怎样才能变成“长期主义”呢?就是要练就自己的能力。


第一,须正确解读房地产行业走势;


第二,如果要总想挣短期机会的钱,实际上是会丧失了长期思考。没有长期思考就不会形成长期的能力,金融机构和房企都是如此,要靠专业能力和系统能力吃饭。


Q:2月份以来房企融资环境转为宽松,有的房企调低了融资成本,也有信托主动下调了固收利率。你认为房地产融资宽松的局面会持续吗?


章华:3月份以来,信托公司给房企融资尺度放得比较大。但是很快金融收紧就会来了。


实际上已经来了第一道闸门——资金信托新规,将大幅减少房地产信托的资金量,房企的杠杆率预测会因为这个政策下降5个点,多的话甚至会下降10个点。后面还有第二道、第三道闸门。货币政策放水是为了扶持小微企业,是为了支持实体经济,房地产从高层的角度来说,可能是一个另类行业。


Q:第二道、第三道闸门会是什么呢?


章华:很多啊,比如房企发债。今年一季度,房企境内外合计发债3772亿元,同比增长4%,创下2015年以来同期新高。下一步房企发债一定程度上会收紧。


另外,银行开发贷、按揭也是两个很重要的点。如果有哪几家被敲响了警钟,其他各家就会收手。可能一两个月左右就会看到这个结果。


房企需做对四件事


Q:鉴于当前形势及预期判断,你对房企有什么建议?


章华:第一,融资端,能合作的快速落地。要懂得国家政策。


过去一段时间能拿到钱的房企,应该要祝贺他,因为抓住了这一波短期窗口。但是很快就要收紧了,房企最为紧急的就是要快速拿到各类融资的钱,金融机构提的成本高一点低一点、松一些紧一些,不应该过多去计较,关键的是要确定性,把能融到的钱快速落地,能争取的按揭额度快速争取来。


第二,投资端,头脑不要发热。


不管是热点城市还是非热点城市,都要基于现在的房价不涨去做好拿地判断,或者说判断的涨幅不要超过GDP。如果还是按照年化价格预期涨幅15%以上甚至20%以上去拿地,一定会吃亏的。


杠杆永远是双刃剑,在房价涨的时候,杠杆是正向助力的,如果判断预期没有达成,杠杆就会放大风险,是会要人命的,投资一定要理性。


第三点,不要多元化,要做深入的专业化。


万科先多元化,又专业化,现在又试探多元化,如进入养猪行业,是企业不同阶段战略的思考。注意看万科现在的大股东是谁?是国企。


第四点,销售,排布要科学,要快速去化保现金流。


全世界各类企业都在保命,房企还是要谨慎乐观,有好的投资机会不放过,但更多还是把现金流排布好,不做超长周期的土地布局,因为后续几年整个房地产市场形势仍然扑朔迷离。


中国房地产百强企业我们合作了几十家,以上几点建议,也算是给我们的一些合作伙伴提个醒。



(此文刊于中国房地产报5月18日11版 责任编辑 苏志勇)


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