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新形势下房地产市场走势丨ag亚美观点

发布时间:2019/09/06来源:本站原创阅读:645

【摘要】9月6日,央行决定全面下调存款准备金率0.5%,同时对仅在省级区域内经营的城商行定向降准1%,释放长期资金约9000亿。对于房地产市场,历次货币的放水均是促进作用,但目前房地产融资防火墙已筑,降准资金是否可以流入楼市,房地产市场又将如何发展?

2019年来,房地产市场起伏较大,不确定因素影响加剧。年初经济下行叠加棚改腰斩,三四线交易的萎靡导致房地产市场出现寒冬。随着融资环境趋暖及两会对房地产的不发声,三月份以来房地产市场迎来小阳春,交易回暖,土地市场火爆,住建部先后两次对房价上涨过城市进行预警。但6月的陆家嘴会议和7月的中央政治局会议发生转折,对房地产市场政策基调进行了前所未有的调整。陆家嘴会议上郭树清主席指出:房地产市场占用过多金融资源,金融化、泡沫化明显。730政治局会议强调“坚持房住不炒、落实长效机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此次政策调整再次强调“房住不炒”,特别是指出房地产市场占用过多金融资源和不将房地产作为短期刺激经济的手段,彰显房地产市场调控的决心。
从政策调控看,房地产行业融资渠道全线收紧,债权融资基本叫停。
  • 银保监会:严禁向四证不全的房地产项目提供融资;约谈房地产信托体量大的信托公司,窗口指导并余额管控;对32城开展房地产业务专项检查;规范供应链金融
  • 发改委:海外债只能置换一年内到期中长期境外债务
  • 证监会:整顿各类交易所,防范金融风险
  • 央行:加强对高杠杆经营的大型房企融资监管
  • 国常会:地方政府专项债不得用于土储及房地产相关领域

从市场交易看,规模略有下降,价格平稳,土地市场降温。
  • 国统局数据:1-7月商品房销售面积8.9亿平,同比下降1.3%。7月商品房销售面积1.3亿平,环比下降36%。1-7月商品房均价9367元/平,与1-6月9329元/平基本持平
  • 克而瑞数据:百强房企7月操盘7523亿,环比下降29%
  • 中指数据:6月以来全国300城住宅用地成交量显著回落,7月成交0.8亿平,同比下跌4.8%。土地流拍呈上升趋势,7月住宅用地流拍率4.7%
但我们必须认识到,未来政策调控将以地方为主,各地“因城施策、区块化管理”。人才政策一再放宽,上海临港、南京高淳等重点城市放开,开封政策一日游……各地政府将围绕“三稳”,深入自我调控,中央政府将不再一刀切,各地房价的调控将以数字说话,进入集体负责时代。金融政策的收紧不是对房地产的打压,而是资源的重新分配。730会议也不是为了给房地产封棺,而是解决下半年“稳定”问题。“拉基建、促消费、稳就业、宽财政、流动性”,给楼市和房价提供了良好温润的环境。房地产行业是我国经济发展的稳定器,但非发动机,未来“发动机”肯定是教育、科技、创新等行业,但房地产稳定器的作用会长期发挥,同时必须清醒认识到,教育、科技、创新行业并非一蹴而就。2018年我国城镇化率为59.6%,距发达国家仍有一段距离,刚需、刚改依旧为市场主流,与国外当前以成熟的持有型物业为主不同,我国最好的投资机会依然是开发类结构性机会,最好的区域为一、二线城市和三大都市圈内的三四线城市。15万亿顶峰已过,但未来10万亿的市场规模至少要保持相当长的时期。
此次降准,释放的资金短期内未必明显流入房地产市场,但对于房地产市场正向预期作用明显,交易市场和土地市场的回暖均有一定程度滞后。房地产行业从不缺看空或看涨的重磅新闻,而穿插在这些调控间隙的,总有一波波行情的冲击。我们能做的是要认准大势,放弃暴击思维,回归长线配置。

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